İzmir Gayrimenkul Avukatı | Gayrimenkul Avukatı İzmir

Gayrimenkul, Arapça bir kelimedir ve Türkçeye Arapçadan geçmiştir. Gayrimenkul taşınması mümkün olmayan anlamına gelir. Yani gayrimenkul taşınmaz kelimesine karşılık gelir. Gayrimenkul bir eşya hukuku terimidir. Bu terim genellikle ekonomik bir terim olarak kullanılır. Gayrimenkul hukuku medeni hukuk kapsamı içerisindedir. Ev arsa daire apartman gibi taşınmazları kapsayan kurallar gayrimenkul hukukun ilgisindedir. Emlak alım satımı ile kiralama imar ve inşaat projelerinin kanuna uygun olup olmadığının denetlenmesi yapılacak işlemlerde gerekli izin ve ruhsatların alınması her türlü kira sözleşmelerinin düzenlenmesi gibi işlemler Gayrimenkul hukukuna dayanır. Gayrimenkulü hukukuna dair işlemler için gayrimenkul avukatları müvekkillerine danışmanlık avukatlık dava takibi hizmeti vermektedir. İzmir gayrimenkul avukatı hukuk büromuz da İzmir’de gayrimenkul davalarına uzman ekibiyle destek verir.

4721 sayılı Türk medeni kanunun İlgili hükümlerinde gayrimenkule dair düzenlemeler yer almaktadır. Gayrimenkul mülkiyetinin konusu kazanılması ve kaybı ile ilgili olarak düzenlemelerden bahsetmek mümkündür.

Gayrimenkul mülkiyetinin konusunu arazi, topu kütüğünde ayrı sayfayı kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler oluşturur.

Gayrimenkulün Mülkiyeti Nasıl Kazanılır?

Gayrimenkul mülkiyeti tescil ile kazanılır. Miras mahkeme kararı cebri icra işgal kamulaştırma halleri ile kanun içerisinde düzenlenmiş diğer hallerde mülkiyet tescilden daha önce kazanılır. Ancak bu hallerde sahiplik hakkı olan kişinin tasarruf işlemleri yapabilmesi mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır. Gayrimenkul mülkiyetinin devrine amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması için resmi şekilde düzenlenmiş olmaları gerekir. Eğer ölüme bağlı Tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri söz konusuysa bunlar kendilerine özgü şekillere tabiidir. Tapu kütüğüne kayıtlı bir taşınmazın İşgal yolu ile mülkiyetinin kazanılmasının sağlanması sadece kaydının sahiplik hakkı olan kişinin talebi ile terkin edilmiş olmasına bağlıdır. Eğer gayrimenkuller tapuya kayıt edilmemişler ise yani tapuya kayıtlı değillerse bu gayrimenkuller üzerinde işgal yolu ile mülkiyetin kazanılması mümkün değildir. Bazı sebeplerle sahipsiz yerlerde yeniden oluşan yararlanmaya elverişli arazi var ise bu devlete ait olur. Bu sebepler birikme toprak kayması dolma veya kamuya ait suların yatağında ya da seviyesinde değişme gibi durumlardan oluşur. Böyle bir durumda devlet bu araziye kamusal bir sakıncanın olmadığı takdirde Öncelikle arazisini yitirene veyahut bitişik arazi üzerinde sahiplik hakkı olana devredebilir. Eğer sahiplik hakkı olan kişi toprak parçalarının kendi arazisinden kopmuş olduğunu ispat ederse bunları durumu öğrendiği tarih itibari ile başlayarak bir ve herhalde oluşumu gerçekleşmiş olduğu tarihten başlayarak on yıl içinde geri alabilir. Yeni arazinin oluşmasının yanı sıra arazi kayması durumu da söz konusu olabilir. Arazi kayması sınır değişikliğini gerektirmez. Arazi kayması nedeniyle bir gayrimenkulden Bir diğer gayrimenkule geçmiş olan arazi parçaları ve diğer cisimler hakkında sürüklenen şeylere ve karışmaya ilişkin hükümler uygulama bulur. Aranızda kaymasının sınır değişikliğini gerektirmediğini söylemiştik. Eğer yetkili makamlar tarafından heyelan bölgesi olduğu belirlenmiş olan ürünler söz konusu ise arazi kaymasına sınırı değişikliğine yol açmayacağı ilkesi uygulama bulamaz. Bu ürünlerin belirlenmesi sırasında yöredeki arazinin yapısı dikkate alınır. Bir gayrimenkulün böyle bir görevde bulunduğu yetkilileri uygun biçimde bildirilir. Bununla birlikte bir gayrimenkulün böyle bir yörede bulunduğu tapu kütüğünün beyanlar sütununa yazılır. Arazi kayması sonucunda mevcut sınır gerçeği yansıtmıyor ise ilgili gayrimenkulde sahiplik hakkı bulunan kişi sınırın yeniden belirlenmesi talebinde bulunabilir. Eğer Fazlalık ve eksiklikler varsa denkleştirilir.

Geçerli herhangi bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne sahiplik hakkı olduğu yazılan kişi gayrimenkul üzerindeki zilyetliğinin davasız ve aralıksız olmak şartıyla on yıl Süre ile ve iyi niyetle sürdürür ise Bu kişinin bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilmesi mümkün değildir. Tapu kütüğü üzerinde kayıtlı olmayan bir gayrimenkulü davasız ve aralıksız olmak şartıyla 20 yıl süreyle ve sahiplik hakkı olduğu sıfatı ile zilyetliğini de bulunduran kişi gayrimenkulün tamamı bir parçası veyahut bir payı üzerindeki gayrimenkul hakkının tapu kütüğüne tescil edilmesine dair karar verilmesi talebinde bulunabilir. Aynı şartlar altında sahiplik hakkı bulunan kişinin tapu kütüğünden anlaşılmayan veya 20 yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş Bir kimse adına kayıtlı bulunan Gayrimenkulün tamamını veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de o gayrimenkulün tamamı bir parçası veya bir pay üzerindeki gayrimenkul hakkının tapu kütüğüne tescil edilmesi kararının verilmesini talep edebilir. Tescil davası hazineye karşı ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya eğer varsa tapuda sahiplik hakkı olduğu gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır. Davanın konusu mahkeme tarafından gazete ile bir defa ve ayrıca gayrimenkulün bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklar ile en az üç defa ilan olunur. Bu ilanlardan sonuncusundan başlayarak üç ay içerisinde eğer koşulların gerçekleşmediğine dair iddia ileri sürerek itiraz eden kişi bulunmaz veya itiraz devrinde görülmez ise hâkim tescile karar verir. Bununla birlikte davacının iddiası ispatlanmış olursa daha kim tescile karar verir. Mülkiyetin kazanılması öngörülen koşulların gerçekleştiği anda olur. Bu koşullar sıralanması mümkündür. Topu kütüğünde kayıtlı olmayan bir gayrimenkulü eğer kişi davasız ve aralıksız olarak 20 yıl süre ile malik sıfatıyla zilyedinde bulundurursa O taşınmazın tamamı bir parçası veyahut bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının Tapu Kütüğüne tesciline karar verilmesini isterse ve bu koşulları gerçekleştirirse mülkiyet hakkını kazanmış olur. Davalı olan kişiler ve itiraz edenler aynı davada kendi adlarına tescili karar verilmesini talep etme hakkına sahiptirler. Verilmiş olan kararda tescili talep edilen gayrimenkulün niteliği yeri sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara uzmanlar tarafından düzenlenmiş olan teknik bilgileri içeren kroki de eklenir. Kazandırıcı zamanaşımı sürelerinin hesaplanması da bu konuda önem teşkil eder. Bu sürelerin hesaplanması kesilmesi ve durması ile ilgili olarak belirtilen süreler Borçlar Kanunu’nun zamanaşımı ile ilgili olan hükümlerinin kıyas yoluyla uygulanmasıyla ortaya çıkar. Kişilere tescil isteme hakkı da kanun tarafından sağlanmıştır. Malik olan kişiden mülkiyetin kendi adına tescil edilmesini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukuki nedene dayanması gerekir. Bundan sonra malikin kaçınması durumunda hâkimden mülkiyetin hükmen geçirilmesi talebinde bulunma hakkına sahiptir. Tescilin doğrudan doğruya yaptırılabilmesi de mümkündür. Eğer bir gayrimenkulün mülkiyetine kamulaştırma cebri icra Miras işgal veyahut mahkeme kararına dayanarak kazanmış olan kişi tescili doğrudan doğruya yaptırma hakkına sahiptir. Gayrimenkul mülkiyetinde eşler arasındaki mal rejimi sebebiyle meydana gelmiş olan değişiklikler eşlerden herhangi birinin talebiyle tapu kütüğüne doğrudan tescil olunur.

Hangi Gayrimenkuller Mülkiyete Konu Olamaz?

Kimsenin mülkiyetinde olmayan ve olması mümkün olmayan bazı yerlerden bahsetmek mümkündür. Bu alanlar kanun tarafından düzenlenmiştir. Bu alanlarda hiç kimse mülkiyet hakkına sahip değildir ve bu alanlar özel mülkiyetin konusunu oluşturmaz. Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait olan mallara ait hükümler ve tasarruflar devlete aittir. Bu tür yer Üzerinde tasarruf yetkilisi devlettir. Eğer aksi ispatlanmıyorsa yararın kamuya ait sular ile kayalar dağlar buzullar tepeler gibi tarıma elverişli bulunmayan yerler ve bu yerlerden çıkan kaynaklar hiç kimsenin mülkiyetinde değildir. Bu tür yerler hiçbir şekilde özel mülkiyete konu olamaz. Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait olan malların kazanılması korunması işletilmesi bakımı ve bu yerlerin kullanılmasına dair hükümler özel kanunlara tabidir.

Gayrimenkul Mülkiyeti Nasıl Sona Erer?

Gayrimenkul mülkiyetinin sona ermesi kanunda taşınmaz mülkiyetinin kaybı başlığı altında düzenlenmiştir. Gayrimenkul mülkiyeti terkin veya gayrimenkulün tamamen yok olması ile sona ermesi ile gerçekleşir. Yani gayrimenkul mülkiyetinde eğer gayrimenkul tamamen yok olursa mülkiyet sona erer. Bununla birlikte kamulaştırma söz konusuysa mülkiyetin sona ermesinin hangi zamanda olacağı özel kanun hükümlerinde belirtilir.

GAYRİMENKULÜ HUKUKU DAVALARI

Gayrimenkul hukuk davalarında gayrimenkul avukatı yer alır. Gayrimenkul avukatları, gayrimenkul alımı ve satımı, kat karşılığı inşaat Sözleşmeleri, sınırlı ayni hakların kurulması, sınırlı ayni hakların sona erdirilmesi, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, İstirdat davası gibi konularda hizmet sunmaktadırlar. Gayrimenkul avukatı İzmir için hukuk büromuza istediğiniz konuda soru sorabilirsiniz.

Gayrimenkul hukuku kapsamına giren birçok davadan bahsedilmesi mümkündür. Bu davalar bazıları şunlardır;

İzale-i Şüyu davası
Kamulaştırma davaları
Kira davaları
İstihkak davaları
Tapu davaları
Ortaklığın giderilmesi ve Yolsuz tescilin düzeltilmesi davaları
Kar irtifakı davaları
Müdahalenin Men’i davaları
Zilyetliğinin korunmasına ilişkin davalar
İpotek ve rehin davaları
Ecri misil davaları
Geçit hakkı davaları
Sözleşmelerden doğan uyuşmazlık nedeniyle açılan alacak davaları
Tahliye davaları
Topu iptali ve tescil davaları
Kira artırma davaları
Tasarrufun iptali davaları
Kira bedeli tespit davaları

Bu davalar gibi davalar da gayrimenkul hukuku arasında yer alır. Gayrimenkul hukukuna konu olan bu davalarda gayrimenkul avukatı görev alır. İzmir gayrimenkul avukatı arıyorsanız gayrimenkul avukatlık büromuza başvurabilirsiniz.

İZALE-İ ŞÜYU DAVASI NEDİR?

İzale-i Şüyu diğer adıyla ortaklığın giderilmesi davaları paylı veya el birliği mülkiyetine dair taşınır veya taşınmaz malda ortakların arasında bulunan paydaşlığın sona ermesini sağlayan davalardır. Bununla birlikte ortaklığın giderilmesi davası paydaşlığın sona ermesini sağlamanın yanı sıra kişisel mülkiyete geçişi de sağlar. Ortaklığın giderilmesi davası olarak adlandırma yenidir. İzale-i şüyu davası eski adlandırmadır. Bu davaları ait hukuki özellikler ve yasal düzenlemeler mahkemeler tarafından yapılan malların Satışına dair uygulamaların şekillenmesini sağlar. İzale-i şüyu davalarında uyuşmazlık sebebini oluşturan olayın özellikleri mahkeme kararlarını Ve bunların infaz sürecinde Yaşananları doğrudan etkiler. Bununla birlikte bu davalarda uyuşmazlık sebebini oluşturan olayların özellikleri doğrudan ortak mal varlığı unsurlarının satış bedelini etkiler. Böyle bir durumun mevcut olduğu zaman davaların açılması ile davalar açıldıktan sonraki yargılama aşamasında ve mahkeme kararlarının infazı sürecindeki veya bu mahkeme kararlarının satış sürecindeki verilerin Özellikle dava sonucu yapılan açık artırmada oluşan fiyata etkileri yönünden incelenmesinin yapılması gereklidir.

İzale-İ Şüyu Davasında Ortak Mülkiyet Kavramı

Birçok kişinin aynı eşya üzerinde bölünmemiş paylara sahiplik hakkına sahip olmalarına imkân veren mülkiyet türü paylı mülkiyet oluşturur. Paylı mülkiyet türünde eğer başka türlü belirlenmediği takdirde paydaşlardan hepsinin eşya üzerindeki payı eşit sayılır. Paydaş Şahsına ait payı serbestçe devretme hakkına sahiptir bununla birlikte payların alacaklı gibi başka kişiler tarafından rehin veya haciz edilmesi mümkündür. Paylı mülkiyet durumunun söz konusu olmasında payın tamamı değil bir kısmının devrinin yapılması mümkündür. Paylı mülkiyet durumunda bu mülkiyetin konusunu oluşturan eşyadaki bölünme soyut bir bölünme olduğu için ortaklığın devamının sağlandığı sürece eşyanın hukuki ve maddi bir şekilde paylaşımı gerçekleşmez. Paylı mülkiyette ortakların hepsi eşyanın her yerinde kendisine ait paya günü bir diğer ortaklarla aynı derecede hakka sahiptir. Eğer birden çok kişinin mülkiyet hakkına sahip olduğu söz konusuysa el birliği mülkiyeti ile paylı mülkiyet durumlarından hangisinin ayni eşya nezdinde var olduğu hususunda belirsizlik varsa eşya paylı mülkiyette kabul edilir. El birliği mülkiyeti Türk medeni kanunun ilgili maddesinde yer bulmaktadır. Kanuna göre el birliği mülkiyeti kanun veyahut kanunda düzenlenmiş sözleşmeler uyarınca meydana gelen topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyetidir. Yani malları birlikte malik olanların mülkiyeti kanunda da öngörüldüğü gibi el birliği mülkiyeti ne oluşturur. El birliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmamaktadır ve Her birinin hakkı ortaklara konu olan malların tamamına yaygındır. El birliği mülkiyetinde ortakların hakları ve yükümlülükleri topluluğu doğurmuş olan kanunla sözleşmenin hükümleri ile yapılır. Eğer kanunda veya sözleşme üzerinde aksi bir hüküm yoksa gerek üretim gerek tasarruf işlemleri için her Ortağın oy birliğinin sağlanması ve oy birliği kararı gerekir. Sözleşme sebebiyle doğan topluluk devam ettiği sürece paylaşma yapılması mümkün değildir. Bununla birlikte bir pay üzerinde tasarrufta bulunması da mümkün değildir. Ortaklardan her birinin topluluğa giren hakların kullanılmasını sağlayabilmesi mümkündür. Böyle bir kurmadan bütün ortaklar yararlanır. El birliği mülkiyetinin sona ermesi ile ilgili hükümler yine kanunda düzenlenmiştir. El birliği mülkiyeti çeşitli durumlarda sona erer. Malın devri topluluğun dağılması veya paylı mülkiyete geçilmesi el birliği mülkiyetini sona erdirir. Eğer aksine bir hüküm yoksa paylaştırma paylı mülkiyet hükümleri ile yapılır. El birliği mülkiyetinin en önemli özelliği birçok kişinin bir malın tamamı üzerinde mülkiyet hakkına sahip olmasıdır. Bu yüzden ortaklık süresince malikler malda taksim ve paylı mülkiyetin aksine kendi hisseleri üzerinde tasarruf gerçekleştirme hakkına sahip değillerdir. Yukarda da denildiği gibi tasarruf işlemleri için ortak olanların oy birliği ile karar vermeleri gerekir. Elbirliği ile mülkiyete örnek olarak ölüm ile birlikte miras bırakanın mallarında mirasçılar arasında kendiliğinden kurulan miras ortaklığı verilebilir. Mirasçılar ölümle birlikte miras bırakanın mal varlığı üzerinde el birliği halinde mülkiyete sahip olurlar. Bu yüzden murisin mal varlığına ait bütün haklar üzerinde ancak birlikte tasarruf edilmesi mümkündür. Mirasçılardan her biri sözleşme mi ya kanuna göre ortaklığı sürdürmekle yükümlü değillerse her zaman mirasın paylaşılmasını isteme hakkına sahiptirler. Bu durumdan dolayı Murisin mal varlığına İştirak halinde malik olan her mirasçı kişi ortak sıfatı ile murisin mal varlığındaki taşınır ve taşınmaz malların aynen paylaştırılmasını isteme hakkına sahiptir. Eğer murisin mal varlığındaki taşınır ve taşınmaz malların aynen paylaştırılması mümkün değilse satış yolu ile paylaştırılmasına karar verilmesi de talep edilebilir. Elbirliği ile mülkiyet tipinin sona erdirilmesi talebiyle açılacak ortaklığın giderilmesi davalarına bütün ortakların katılması gerekir. Mirasçı olan kişinin açtığı ortaklığın giderilmesi davasında eğer imkân varsa hâkim gayrimenkullerden her birinin tamamını bir mirasçıya vermek yoluyla paylaştırma yapar. Mirasın mirasçılara paylaştırılması yapılırken gayrimenkullerin değerlerin arasında eğer fark varsa bu farkın para olarak ödenmesi suretiyle miras payları arasında denkleştirme yapılır. Bu durum paylı mülkiyetin sona erdirilmesi için açılan davada paylaşma biçiminin düzenlenmiş olduğu Türk medeni kanunun paylaşma biçimi başlığı altındaki hükmü ile aynı mahiyeti oluşturur. İlgili hüküm de paylaşma biçimde eğer uyuşma sağlanmazsa paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim malın aynen bölünerek paylaştırılmasına bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi durumunda eksik değerdeki parçaya para ekleyerek denkleştirme sağlanmasına karar vereceği düzenlenmiştir. Yukarıda değindiğimiz gibi el birliği halindeki mülkiyetin ancak mal devredildiğinde topluluk dağıldığında veya paylı mülkiyeti geçildiğinde sona erer. El birliği halinde mülkiyeti ortaklığın giderilmesi davası paylı mülkiyet için dava yoluyla sona erdirilmesine ilgili esaslar dâhilinde yürütülür.

Ortaklığın giderilmesi davası iki yöntemle sağlanır. Bunlar aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi ve satış suretiyle ortaklığın giderilmesi davasıdır.

Aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi davası

İzale-i şüyu yani ortaklığın giderilmesi davasında taraflar malın nasıl paylaştırıldığına dair anlaşmaya vararak dava sırasında bu anlaşmayı hâkime iletirler. Hâkim de bu anlaşma dâhilinde ortaklığın giderilmesine dair karara varır. Eğer taraflar malın paylaşılması konusunda anlaşma sağlayamazlarsa maldaki ortaklığın satıl suretiyle veya aynen taksim yoluyla giderilir. İzale-i şüyu davasında malın aynen taksiminin yapılabilmesi için taraflardan sadece birinin dahi talepte bulunması yeterli olur. Eğer taraflardan biri malın aynen taksim ile ortaklığın giderilmesine karar verilmesi talebinde bulunursa hâkimin öncelikle bu durumun mümkün olup olmadığını araştırması gerekir.

Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi Davası

Ortaklığın giderilmesi davasının satış suretiyle yapılmasında gayrimenkulün aynen taksiminin mümkün olmadığı durumlar söz konusudur. Gayrimenkulün aynen taksi mi eğer mümkün değilse ortaklığın satış yoluyla giderilmesi kararı verilir. Gayrimenkul malın satışı mahkeme vasıtasıyla değil satış memurluğu veyahut icra dairesi ile yapılır. Satış suretiyle ortaklığın giderilmesi davası da satış açık arttırma suretiyle yapılması gerekir. Paydaş olan herkesin Bir araya gelmesiyle satışın ortak olanlar arasında yapılması hususunda oy birliği ile anlaşma söz konusu olursa satış sadece ortaklar arasında yapılır.

KAMULAŞTIRMA DAVALARI

Kamulaştırma işlemi devletin gerekçe olarak kamu yararını göstererek bir kimsenin mülkiyetinde bulunan özel mülkiyeti bu kimsenin rızası dışında sona erdirmesidir. İdare kamulaştırma işlemi yapması ile birlikte özel mülkiyetin bedelini ödemek şartıyla gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin ait bulunan bu mülkiyet üzerinde hak elde eder. Kamulaştırma kavramı anayasamızın içerisinde yer almaktadır. Böylece kamulaştırmanın anayasal bir kavram olduğunu söyleyebiliriz. Anayasanın 46.maddesinde kamulaştırma ile ilgili hükümlere ulaşmak mümkündür. Bu maddeye göre devlet ve kamu tüzel kişileri kamu yararının gerektirdiği durumlarda özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamı veyahut bir kısmı Üzerinde kamulaştırma yapmaya ve bunlar üzerinde idari irtifaklar kurma yetkisine sahiptir. Devlet ve kamu tüzel kişileri bu işlemi yaparken özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların gerçek karşılıklarını peşin ödemeleri gerekir. Bununla birlikte devlet ve kamu tüzel kişileri kamulaştırma işlemine kanunda gösterilen esas hükümlere göre yapmalıdır. Kamulaştırma bedeli ile kesin hükme bağlanmış olan artırım bedelinin nakden ve peşin olarak ödemesi yapılır. Belirtilmesi gereken bazı durumlar söz konusudur. Tarım reformunun uygulanması büyük enerji ve sulama projeleri ile İskân projelerinin gerçekleştirilmesi yeni ormanların yetiştirilmesi kıyıların kurulması ve turizm amacıyla kamulaştırılan toprakların bedellerinin ödenme şekli kanun ile gösterilir. Kanunun taksitle ödemeyi bu hallerde öngörmesi mümkündür. Taksitlendirme süresinin beş yılı aşması mümkün değildir. Bu takdirde taksitler eşit ödenir. Kamulaştırılmış olan topraktan o toprağı doğrudan işleten küçük çiftçiye ait olanlarının bedeli her halde peşin olarak ödenir.

Kamulaştırma Yolları Nelerdir?

2942 sayılı kamulaştırma kanununa göre bazı kamulaştırma yolları düzenlenmiştir. Bu yollar için trampa yolu ile kamulaştırma ve kısmen kamulaştırmadan bahsedilebilir.

Kısmen kamulaştırma kanunda açıklanmıştır. Eğer bir kısmı kamulaştırılmış olan taşınmaz maldan artan kısmı yararlanmak için elverişli bir durumda değil ise İdari yargıda kamulaştırma işlemine karşı dava açılmayan durumlarda mal sahibi olan kişinin en geç kamulaştırma kararının tebliğ edildiği tarihten itibaren 30 gün içinde yazılı başvurusu üzerine bu kısmında kamulaştırılması zorunlu olur. Kısmen kamulaştırmanın yanı sıra trampa yolu ile kamulaştırma da Kanun hükümlerinde açıklanmıştır. Bu hükümlere göre mal sahibi olan kişinin kabul etmesi durumunda kamulaştırma bedelinin yerine idarenin kamu hizmetine tahsis edilmemiş taşınmaz mallarından Bu kamulaştırma bedelini kısmen veyahut tamamen karşılayacak nitelikte miktar verilmesi mümkündür. Kamulaştırma bedelini karşılık olarak verilecek olan taşınmaz malın değeri İdare tarafından sağlanan ihale Komisyonu tarafından yoksa bu maçla idarenin kurucu bir komisyon tarafından tespiti yapılır. Taşınmaz mal bedelleri arasında oluşan fark taraflarca nakit olarak karşılanır. Fakat idare tarafından verilecek olan gayrimenkul malın değeri kamulaştırma bedelinin yüzde yüz yirmisini aşamaz.

Kamulaştırma İşleminin Şartları Nelerdir?

Kamulaştırma İşlemi için bazı unsurlar söz konusu dur. Kamulaştırma işleminin yapılabilmesi için gerekli şartları sıralamak mümkündür. İdarenin kamulaştırma işlemi yapabilmesi için mutlaka yeterli ödeneğinin olması gerekir. İdare kamu yararı kararı almalıdır. Kamu yararı kararının onaylanması gerekir. Gayrimenkulün ve malikin belirlenmesi ve kamulaştırma kararı alınarak tapuya Şerh verilmesi için talepte bulunulması gerekir. Satın alma usulü denenmelidir. Kamulaştırma bedelinin mahkemece tespit edilmesi ve taşınmaz malın idare adına tescili gerekir.

Kamulaştırma işleminin şartı olarak idarenin mutlaka yeterli ödeneğinin olması gereklidir. İdareler tarafından yeterli ödenek temin edilmeden kamulaştırma işlemlerine başlanması mümkün olmaz.

Kamulaştırma işleminin gerçekleşmesi için kamu yararı kararı alınması gerekir. Kamu yararı kararını verecek merciler kanuni çimlerinde düzenlenmiştir. Kamu yararı kararı verecek kamu idareleri mi kamu tüzel kişileri kanunun ilgili maddesinde ki sayılmış olan amaçlarla yapılacak kamulaştırmalarda ilgili bakanlık köy yararına kamulaştırılmalarda köy ihtiyar kurulu Belediye yararına kamulaştırmalarda belediye encümeni il Özel idaresi yararına kamulaştırmalarda il daimi encümeni devlet yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu Yükseköğretim Kurulu yarar ne kamulaştırmalarda Yükseköğretim kuruludur.

Kamulaştırma işleminin gerçekleşmesi için kamu yararı kararının onaylanması gereklidir.

Kamulaştırma işleminin gerçekleşmesi için taşınmazın ve Malikin belirlenmesi ve kamulaştırma kararı alınarak tapuya Şerh verilmesi için talepte bulunulması gerekir. Kamulaştırma yapacak olan idare kamulaştırma veyahut kamulaştırma yoluyla üzerinde irtifak hakka kurulacak taşınmaz malların veya kaynakların sınırını yüzölçümünü ve cinsini gösterir ölçekli planı yapmalı veya yaptırmalıdır. İdare Kamulaştırılmış olan gayrimenkul malın sahiplerine tapu kaydı eğer yoksa zilyetlerine ve bunun adreslerini tapu vergi ve nüfus kayıtları üzerinde veya ayrıca harcan yaptırıcı araştırma ile belgeleri bağlamak yoluyla tespit etmelidir. İdare kamulaştırma kararı vermesinden sonra kamulaştırma toplu siciline Şar verilmesine kamulaştırmaya konu taşınmaz malın kayıtlı bulunduğu tapu idaresine bildirir.

Kamulaştırma işleminin gerçekleşmesi için satın alma usulünün denenmesi gerekir. Kamulaştırma işleminde otomatik olarak yani doğrudan doğruya kamulaştırma söz konusu değildir. Bunun için öncelikle malik ile Uzlaşılması gerekir. Bu uzlaşmaya satın alma usulü denir. Satın alma usulüne göre Öncelikle kıymet takdir komisyonu oluşturulması gerekir. Komisyon bedeli belirler. Ancak komisyon bu bedeli Maliki bildirmez. Daha sonraki süreçte uzlaşma Komisyonu kurulur. Bu uzlaşma Komisyonu Maliki anlaşmak için çağırması gerekir. Uzlaşma Komisyonu taşınmazı peşin veyahut taksitli pazarlıkla satın almak veya trampa ile devam etmek istediğini Maliki bildirir. Malik olan kişinin bu tebligattan sonra 15 gün içerisinde idareye başvurması gereklidir. Görüşme sonrasında bir tutanak düzenlenir ve bu tutanaktan sonra 45 gün içerisinde tutanaktaki bedelin malike ödemesi yapılır. Satın alma usulünün denenmesi ile taşınmaz satın alınırsa kamulaştırma yapılmış kabul edilir. Satın alma usulü ile yapılan kamulaştırma sonucunda malikin dava açılması mümkün olamaz. Eğer bu davet üzerine malik gelmez ise veya gelip de anlaşma sağlanmaz ise o zaman bir sonraki aşamaya geçilir.

Kamulaştırma işleminde kamulaştırma bedelinin mahkemece tespiti ve taşınmaz malların idare adına tescili gereklidir. Bu aşamanın adli aşama olduğunun söylenmesi mümkündür. Eğer uzlaşma sağlanmazsa bu durum söz konusu olur. Bu durumda idari yargıda değil adli yargıda vuku buluyor. İdarenin başvuru tarihinden itibaren en geç 30 gün sonrası için belirlemiş olduğu duruşma günü dava dilekçesi ve idare tarafından verilen belgelerin bir örneği de eklenerek Malike göndermiş olması gerekiyor. Kamulaştırma işlemine karşı hak sahipleri tarafından idari yargıya gidilerek iptal davası açılması ve idari yargı mahkemeleri tarafından da yürütmenin durdurulması kararı verilmesi durumunda mahkeme tarafından idari yargıda açılan dava bekletici mesele kabul edilir. Bu kabul edilme sonucuna göre işlem yapılır. Asliye hukuk Mahkemesi idareye başvurur ve duruşma davetiyesi malike yapılır. Bu davetiyeden itibaren 30 gün içerisinde Maliki’nin idari yargıda kamulaştırma işlemine iptal ile dava açma olasılığı mümkündür. Eğer böyle bir dava açılır ve yürütme durdurma kararı alırsa malik bu kararı asliye hukuk Mahkemesi‘ne bildirmiş olduğu durumda artık idari yargıda açılan davanın bekletici bir mesele yapılması gereklidir.

Kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın tescil davası için hangi mahkemeye gidildiği sorun teşkil eder. Kamulaştırmanın satın alma usulü ile yapılmasının sağlanması durumunda idare toplamış olduğu bilgi ve belgelerle önceden kıymet takdir komisyonuna yaptırdığı bedel tespitini ve bununla ilgili diğer bilgi ve belgeleri dilekçeye ekler. Sonra idare taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk Mahkemesi‘ne başvurur. İdari mahkeme yaptığı başvuruda taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin tespitine ve idare adına tesciline karar verilmesi talebinde bulunur. İdarenin kamulaştırılmış olan taşınmaz malın bedelinin tespitini ve İdare adına tesciline mahkemeden isteme hakkına sahip olması için ilk olarak kanunun ilgili hükmü uyarınca taşınmazın sahibi ile anlaşma suretiyle satın alma girişiminin sonuca ulaşmaması gerekir. Yukarda açıklanan bilgiler içerisinde yer aldığı gibi kamulaştırma bedelinin tespiti ve idare adına tescil istemiyle açılacak olan davalarda görevli mahkemeler asliye hukuk mahkemeleridir. Kamulaştırılma kanunundan meydana gelen adli yargıda çözümlenmesi gereken tüm uyuşmazlıklar taşınmaz malın bulunduğu yerdeki asliye hukuk Mahkemesinde basit yargılama usulü ile olur. Kamulaştırma kararının mevcudiyetine karşı açılacak olan iptal davalarında görevli mahkemeler adli Mahkemeler değil idari mahkemelerdir. Kamulaştırma kararının mevcut yüzüne karşı açılacak iptal davalarında görev yeri de idari yargıdır.

KİRA DAVALARI

Kira sözleşmesi kiraya veren kişinin bir şeyin kullanılması veya o şeyden yararlanılması için kiracıya verilmesini ve bununla birlikte kiracı olan kişinin de bu kullanma ve yararlanma ya karşılık kararlaştırılmış olan kira bedelini ödemeyi taahhüt ettiği sözleşmedir Kira sözleşmelerinin belirli olan sürelerde veya belirli olmayan süreler içinde yapılması mümkündür. Taraflarca kararlaştırılmış sürenin bitmesi ile sözleşme herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecekse bu sözleşme belirli süreli kira sözleşmesidir. Kira sözleşmelerinde şekil şartı aranmaz. Yani kişiler kira sözleşmelerini yazılı veya sözlü şekilde yapma hakkına sahiptirler.

6098 sayılı Türk Borçlar kanunumuz Kira sözleşmelerine dair hükümlere yer vermiştir. Bununla birlikte kanun kira sözleşmeleri hükümleri arasında uzun olarak düzenlemiş olan konut ve çatılı işyeri kiralarına da değinmiştir.

Kira Sözleşmeleri Süresi Ne Kadar?

Kişiler arasında yapılan kira sözleşmesinin belirli ve belirli olmayan bir süre zarfında yapılabilmesi mümkündür. Kişilerin beraberce kararlaştırmış olduğu sürenin geçmesi itibari ile kira sözleşmesi herhangi bir bildirime gerek kalmaksızın sona erer öyleyse bu kira sözleşmesi belirli sürelidir. Diğer kira sözleşmeleri ise belirli olmayan bir süre için yapılmış olarak sayılır.

Kiraya Veren Kişinin Sorumlulukları Nelerdir?

Kira sözleşmelerinde kiraya veren kişinin sorumlulukları söz konusudur. Kiraya veren kişinin teslim borcu vergi ve benzeri yükümlülükleri katlanma borcu yan giderlere katlanma borcu kiraya veren kişilerin kiralananın ayıplarından dolayı sorumluluğu, Üçüncü kişinin ileri sürmüş olduğu hakları sebebiyle sorumluluk mevcuttur. Kiraya veren kişinin borçları için ilk olarak teslim borcunu açıklamak mümkündür. Kiraya veren kişi kiralanan şeyi kararlaştırılmış olan tarihte sözleşme üzerinde amaçlanan kullanıma elverişli olacak bir şekilde teslim etmek sorumluluğundadır. Bununla birlikte kiraya veren kiralanan şeyi ortakça kararlaştırılmış olan tarihte sözleşme üzerinde amaçlanmış olan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmenin yanı sıra sözleşme boyunca bu durumda bulundurmak zorundadır. Bu durumun konut ve Çatılı iş yeri kiralarında kiracının aleyhine olacak şekilde değiştirilmesi mümkün değildir. Diğer kira sözleşmelerinde ise kiracının aleyhine olacak şekilde genel işlem şartları suretiyle bu durumu aykırı düzenlemenin yapılması mümkün değildir.

Kiraya veren kişinin bir diğer sorumluluğu vergi ve benzeri yükümlülükleri katlanmaktır. Kiralanan şey ile ilgili zorunlu sigorta vergi ve benzeri yükümlülükleri eğer aksi kararlaştırılmamış ya da kanun üzerinde düzenlenmemiş ise kiraya veren kişi katlanır.

Kiraya verenin yan giderleri katlanma borcu da vardır. Kiraya veren kişi kiralanan şeyin kullanımı ile ilgili olarak kendisi veya bir üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderleri katlanmak zorundadır.

Kiraya veren kiraladı şeyin ayıplarından da sorumludur. Kiraya verenin kiralanan şeydeki ayıplardan sorumluluğu Kiralananın teslim anındaki ayıplardan sorumluluk ve kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden dolayı sorumluluktur. İlk olarak kiralananın teslim anındaki ayıplardan sorumluluğundan bahsedebiliriz. Eğer kiralanan şeyin Önemli ayıplarla teslimi söz konusuysa kiracı borçlunun temerrüdüne veya kiraya veren kişinin kiralanan şeyin sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğa ilişkin hükümlere başvurma hakkına sahiptir. Kiralanan şeyin önemli olmayan ayıplarla teslim edilmesinde kiracı olan kişi kiralanan şeyde sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya veren kişinin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurma hakkına sahiptir.

Kiralanan şeyin sonradan ayıplı hale gelmesinde sorumluluğun söz konusu olduğu hallerde ayıbın giderilmesini isteme ve fesih, Kira bedelinin indirilmesi ve zararın gideriminden bahsedilebilir. Kiralanmış olan şey daha sonradan ayıplı bir duruma gelirse kiracı olan kişi kiraya verenden ayıpların giderilmesi ne veya kira bedeline ayıpla orantılı olacak bir şekilde İndirim yapılmasını isteme hakkına sahiptir. Bununla birlikte kiracı zararın giderilmesini de isteyebilir. Fakat zararın giderilmesi talebi diğer seçimlik hakların kullanılmasına engel olmaz. Eğer önemli bir ayıp söz konusuysa kiracı olan kişinin sözleşmeyi fesih etme hakkı saklıdır. Kiracının kiraya veren kişiden kiralanan şeydeki ayıbın uygun bir süre içerisinde giderilmesini isteme hakkına sahip olduğunu söylemiştik. Eğer bu sürede kiraya veren kişi ayıbın giderilmesini sağlamazsa kiracı bu ayıbı kiraya veren hesabına gidertme hakkına sahiptir. Bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veyahut kiralananın Ayıpsız olan bir benzeri ile değiştirilmesi talebinde bulunabilir. Kiralanan şeydeki ayıbın kiralarının öngörülmüş olan kullanıma elverişliliği ne yok edecek ya da önemli ölçüde engelleyecek nitelikte olması ve verilen sürede Bu ayıbın giderilmemesi halinde kiracı sözleşmeyi fesih etme hakkına sahiptir. Kiralananı kiraya veren kişi kiralanandaki ayıbı gidermek yerine uygun bir süre içerisinde Ayıpsız bir benzeri ile değiştirme işlemi de yapabilir. Kiraya veren kişi kiracıya aynı malın Ayıpsız bir benzerini hemen vererek bununla birlikte kiracının uğradığı zararın tamamını giderek onun seçimlik haklarını kullanmasının önüne geçebilir. Kiralanan şeyde sonradan ayıplı halin söz konusu olması durumunda sorumlulukta Kira bedelinin indirilmesi ve zararın giderimi yoluna da gidilebilir. Kiracı olan kişi kiralanan şeydeki kullanımını etkileyen ayıpların mevcudiyeti halinde bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesi ile ayıbın giderilmesine kadar geçen sürede kiracının ödeyecek kira bedelinden ayıpla orantılı olabilecek bir şekilde indirim yapılması talebinde bulunabilir. Zararın giderimi yolunda ise Kiraya veren kişi kendi kusurunun olmadığını ispat etme diye sürece kiralananın ayıplı olmasından kaynaklanan zararları kiracıya ödeme yükümlülüğü altındadır. Kiralanan şeydeki ayıplar için kiraya veren zararın giderimini yapar.

Kiraya verenin bir diğer sorumluluğu ise üçüncü kişinin ileri sürmüş olduğu haklar sebebiyle sorumluluktur. Eğer bir üçüncü kişi kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürüyorsa kiraya veren kişi kiracının belirtmesi üzerine davayı üstlenmek ve kiracı olan kişinin uğramış olduğu her türlü zararı gidermekle yükümlüdür. Üçüncü kişinin ileri sürdüğü haklar sebebiyle sorumlulukta bu üçüncü kişinin sözleşmenin kurulmasından sonra üstün hak sahibi olması durumunda söz konusudur. Üçüncü kişinin sözleşmenin kurulmasından sonra üstün hak sahibi olmasında kiralananın el değiştirmesi üçüncü kişinin sınırlı ayni hak sahibi olması ve tapu siciline Şerh durumları söz konusudur. Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan şey bir sebeple el değiştirirse yeni malik olan kişi kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Bununla ilgili olarak kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır. Sözleşmenin kurulmasından sonraki aşamada üçüncü bir kişi kiralanan üzerinde kiracı olan kişinin hakkına etki eden bir ayni hakka sahip olursa kiralananın el değiştirmesi ile ilgili olan hükümler kıyas yoluyla üçüncü kişinin sınırlı ayni hak sahibi olması durumunda da uygulanır. Gayrimenkul kiralarında sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhinin kararlaştırılması yapılabilir.

Kiracının Sorumlulukları Nelerdir?

Kiraya verenin sorumluluklarından bahsettiğimiz gibi kiracı olan kişinin de bu sözleşmede sorumlulukları vardır. Kiracının sorumlulukları kira bedelini ödeme borcu, özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu, temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu, ayıplıları kiraya verene bildirme borcu, ayıpların giderilmesini ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu gibi sorumlulukları sahiptir.

Öncelikle kiracının kira bedelini ödeme borcu vardır. Kiracı kiranın ödemesini yapmakla yükümlüdür. Kiracı olan kişi eğer aksine bir sözleşme ve yerel adet yoksa kira bedelini ve eğer gerekiyorsa yan giderleri her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitişinde ödeme yükümlülüğü altındadır. Kiracı olan kişi kiralanan şeyin tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veyahut yan gidene ödeme borcunu yerine getirmezse kiraya veren kiracı olan kişiye yazılı olarak bir süre verir. Kiraya verenin verdiği bu sürede kiracı borcunu yerine getirmezse kiraya veren sözleşmeyi fesih edeceğini belirtebilir. Kiracıya verilecek olan süre en az on gündür. Eğer konut ve Çatılı iş yeri kiraları söz konusu ise kiracı verilecek olan süre en az 30 gündür. Bu sürenin başlangıcı kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen gündür. Kiracı olan kişiye yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren bu süre işlemeye başlar.

Kiracının bir diğer sorumluluğu özenle kullanma ve komşularına saygı gösterme borcudur. Kiracı olan kişi kiralanan şeyi yapılmış olan sözleşmeye uyarak özenle kullanmalıdır. Kiracı kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşu olanlara gerekli saygıyı göstermek zorundadır. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması sonucunda bazı durumlar ortaya çıkar. Eğer kiracı bu yükümlülüğü aykırı davranırsa kiraya veren kişi konut ve Çatılı iş yeri kirasında en az 30 gün süre vermek koşuluyla aykırılığın giderilmesine aksi durumda sözleşmeyi fesih edeceğine dair yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise kiraya veren kişi kiracıya daha önceden bir İhtarda bulunmasına gerek kalmaksızın yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshetme hakkına sahiptir. Bazı durumlarda kiraya veren kişi yazılı bir bildirimle sözleşmeyi anında fesih edebilir. Bu durumlardan konut ve Çatılı iş yeri kirasında bahsedilebilir. Konut ve Çatılı iş yeri kirasında kiracı olan kişinin kiralanan şeye kasten ağır bir zarar vermesi, Kiracı olan kişiye verilecek olan sürenin bir yararın olmayacağının anlaşılması veyahut aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular açısından çekilmez olunması halinde kiraya veren kişi yazılı bir bildirim ile sözleşmeyi anında fesih edebilir.

Kiracının bir diğer sorumluluğu ise temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcudur. Kiracı olan kişi kiralanan şeyde olan kullanımı için gerekli olan temizlik ve bakım giderlerini ödemesi gerekir. Bu konuyla ilgili olarak yerel âdete bakılmalıdır.

Kiracı kiralanandaki ayıpları kiraya veren kişiye bildirme borcu altındadır. Kiracı olan kişi kiralanan şeydeki ayıpların giderilmesi için veya kiralanan şeydeki zararların Önlenmesi için çalışmalara katlanmak zorundadır. Kiracı olan kişi bakım satış veya sonraki kiralama için kiraya veren kişinin mi kiraya veren kişinin belirlediği üçüncü kişinin kiralanan şeyi gezip görmesine zorunlu olduğu ölçüde izin vermek zorundadır. Kiraya veren kişi çalışmalarını ve kiralanan şeyde gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmekle yükümlüdür. Bununla birlikte kiraya veren kişi çalışmaların ve kiralananın gezilip görülmesinin yapıldığı sırada kiracı olan kişinin yararlarını göz önünde bulundurmak zorundadır. Kiracı olan kişinin kira bedelinin indirilmesi mi bu kişinin zararının giderilmesi İle ilgili olan hakları saklıdır.

Kira Sözleşmesinde Bilinmesi Gerekenler Nelerdir?

Kira sözleşmesi üzerinde bazı özel durumlar mevcuttur.

Kiralanan üzerinde yenilik ve değişiklik yapılması durumu söz konusu olabilir. Böyle bir durumda kiraya veren tarafından ve kiracı tarafından bazı durumlar söz konusudur. Kiraya veren kişi kiralanan üzerinde kira sözleşmesinin fesini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması mümkün olabilecek yenilik ve değişiklikler yapıma hakkına sahiptir. Kiralanan üzerindeki bu yenilik ve değişikliklerin yapılması sırasında kiraya veren kişi kiracının menfaatleri ne göz önünde bulundurması gerekir. Kiracı olan kişinin kira bedelinin indirilmesine ve zararın giderilmesine İlişkin olan hakları saklıdır.

Kiracı kiraya veren kişinin yazılı izniyle kiralanan üzerinde yenilik ve değişiklikler yapma hakkına sahiptir. Eğer kiraya veren kişi kiracıların yapmış olduğu yenilik ve değişikliklere izin verirse ve böyle bir durum yazılı olarak kararlaştırılmamışsa kiralanan şeyin eski durumu ile kendisine geri verilmesini kiraya veren kiracıdan isteme hakkına sahip değildir. Eğer kiracı olan kişi kiraya verenin izniyle yapmış olduğu yenilikler ve değişiklikler sebebiyle kiralanan şeyde meydana gelen değer artışından dolayı herhangi bir karşılığı aksine bir yazılı anlaşma olmadığı takdirde isteyemez. Kira sözleşmesinde bir diğer özel durum altı kira ve kullanım hakkının devridir. Kiracı olan kişi kiraya veren kişinin zarara uğramasına neden olacak bir değişiklik yol açmamak şartıyla kiralanan şeyi tamamıyla veya kısmen bir başkasına kiraya verme hakkına sahiptir. Bununla birlikte kiracı olan kişi kiraya vereni zarara uğratacak bir değişikliğe yol açmamak şartıyla kiralanan şeyin kullanım hakkını bir başkasına devretme hakkına sahiptir. Fakat bu bazı durumlarda mümkün olmaz. Konut ve Çatılı iş yeri kiralarından bahsediliyorsa kiracı olan kişi kiraya veren kişinin yazılı bir rızası olmadığı sürece kiralanan şeyi bir başkasına kiralanması mümkün değildir. Bununla birlikte kiracı kiralanan şeyin kullanım hakkını da bir başkasına devredemez. Alt kiracı kiralanan şeyi kiracıya tanınandan farklı bir biçimde kullandığı takdirde kiracı kiraya veren kişiye karşı sorumludur. Böyle bir durumda kiraya veren kişi kiracı olan kişiye karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralan kişiye karşı da kullanma hakkına sahiptir.

Kira sözleşmelerinde özel durumlarından biri de kira ilişkisinin devridir. Kiracı olan kişi kiraya verenin yazılı iznine almadığı takdirde kira ilişkisini bir başkasına devretmesi mümkün değildir. Kiraya veren kişi iş yeri kiralarında haklı bir sebep bulunmadıkça bu izni vermekten kaçınamaz. Kiraya veren kişinin yazılı izni ile kira ilişkisi kendisine devredilmiş olan kişi Kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı kiraya veren kişiye karşı borçlarından kurtulur. İş yeri kiralarında devreden kiracı kira sözleşmesinin bitiş tarihine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralan ile birlikte müteselsilden sorumludur.

Kiralananın kullanılmaması da kira sözleşmelerinde bir diğer özel durumdur. Eğer kiralanan şey kullanıma elverişli bir şekilde bulundurulduğu takdirde kiracı olan kişi kendisinden kaynaklanmış olan bir nedenle kullanmasa dahi veya sınırlı olarak kullansa dahi kiracı olan kişi kira bedelini ödeme yükümlülüğü altındadır. Böyle bir durumda kiraya veren kişinin yapmaktan kurtulduğu giderler kira bedelinden indirilir.

Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi kiralananın kullanılmaması hükümleri içerisinde yer alır. Kiracı olan kişi sözleşme süresine veyahut fesih dönemine uyumadan kiralanan şeyi geri vermiş olduğu takdirde kira sözleşmesinden meydana gelen borçları kiralanan şeyin benzer şartlarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracı olan kişinin bu sürenin geçmesinden önce kiraya veren kişiden kabul etmesi beklenebilecek ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisine devir almaya hazır yeni bir kiracı bulunması durumunda kiracı olan kişinin kira sözleşmesinden doğan borçları sonu erer. Kiraya veren kişi yapmaktan kurtulmuş olduğu giderler ile kiralanan şeyi bir başka biçimde kullanmak ile elde etmiş olduğu veya elde etmekten kasten kaçınmış olduğu faydaları kira bedelinden indirme yükümlülüğü altındadır.

Kira sözleşmeleri İle ilgili olarak bir diğer özel durum ise takastan feragat yasağıdır. Kiracı ve kiraya veren kişi kira sözleşmesinden meydana gelen alacaklarına takas etme hakkından önceden feragat etme hakkına sahip değillerdir.

Kira Sözleşmesi Nasıl Sona Erer?

Kira sözleşmelerinde önemli olan bir diğer durumda sözleşmenin sona ermesidir. Kira sözleşmeleri değişik yollarla sonra ererler. Kira sözleşmeleri sürenin geçmesi belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi olağan üstü fesih gibi yollarla sona erdirilebilirler. Kira sözleşmesi sürenin geçmesi ile sona erebilir. Eğer açık veya örtülü bir biçimde bir süre belirlenmemiş ise kira sözleşmesi bu süre bittiği zaman kendiliğinden sona erer. Sözleşmeyi yapan kişiler bu durumda açık bir anlaşma olmadan kira ilişkisine devam ettirirlerse bu kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür. Sözleşmenin sona ermesi ile ilgili olarak belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi ile ilgili hükümler de vardır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraf olan kişilerden her birisi daha uzun bir fesih bildirim süresi veyahut başka bir fesih döneminde karar kılmış olmadıkları takdirde yasal fesih dönemlerinde mi fesih bildirim sürelerine uymak koşuluyla sözleşmeyi fesih etme hakkına sahiptirler. Fesih dönemlerinin hesabı yapılırken kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Eğer Sözleşme içerisinde veya kanun içerisinde belirtilmiş olan fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmazsa bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi için taşınmaz ve taşınır yapı kiraları ile ilgili hükümler vardır. Sözleşmeye taraf olan kişilerden her biri bir taşınmaza veyahut taşınır bir yapıyla İlgili kira sözleşmesini yerel adette belirtilmiş kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin olmadığı takdirde altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uymak şartıyla fesih edebilirler. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi için taşınır kiralarında sözleşmeye taraf olan kişilerden her biri bir taşınıra ilişkin kira sözleşmesini üç gün önceden yapılması gereken fesih bildirim süresine uyarak her zaman fesih etme hakkına sahiptirler. Kiraya veren kişinin mesleki faaliyeti sebebiyle kiraya verdiği ve kiracının da özel kullanımına yarayan taşınır bir malın kiracısı kira sözleşmesini üç aylık kira dönemi sonu için en az bir ay önceden yapması gereken bir fesih bildirimi ile sona erdirme hakkına sahiptir. Böyle bir durumda kiraya veren kişinin zararının giderilmesini isteme hakkı yoktur.

Kira sözleşmesinin sona ermesinde bir diğer önemli husus olağanüstü fesihtir. Olağanüstü fesihte önemli sebeplerden bahsetmek mümkündür. Sözleşmeye taraf olan kişilerden her biri, kira ilişkisinin devamının sağlanması kendisi için çekilmez hale gelmesine neden olan Önemli sebeplerin mevcudiyeti halinde sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uymak şartıyla her zaman feshedebilirler. Bu durum daha kim durum ve şartları göz önünde bulundurarak olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar. Olağanüstü fesihte kiracının iflasından bahsetmek mümkündür. Kiracı olan kişi kiralanan şeyin tesliminden sonra iflas ederse kiraya veren kişi işleyecek kira bedelleri için teminat verilmesine isteyebilir. Kiraya veren kişi teminat verilmesi için kiracı ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre verir. Bu süre içerisinde kendisine güvence verilmez ise kiraya veren kişi sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın hemen feshedebilir.

Olağanüstü fesihte bir diğer durum kiracının ölümüdür. Kiracı olan kişinin ölmesi halinde bu kişinin mirasçıları yasal fesih bildirim süresine uymak şartıyla en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilme hakkına sahiptirler.

Kiralanan Şey Nasıl Geri Verilir?

Kiralananın geri verilmesi kanun içerisinde düzenlenmiş bir durumdur. Bununla ilgili hükümler kanun tarafından açıklanmıştır. Kiracı olan kişi kiralanan şeyin ne durumda teslim almış ise kira sözleşmesinin sona ermesinde o durumda geri verme yükümlülüğü altındadır. Yani kiracı aldığı şeyi aldığı gibi geri vermelidir. Kiracı olan kişi sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralanan şeyde ortaya çıkan eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir. Kiracı olan kişinin sözleşmenin bitmesi durumunda sözleşmeye aykırı kullanımından meydana gelen zararları giderme haricinde başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçerli değildir. Kiralanan şeyin gözden geçirilmesi ve kiracıya bildirme kiralanan şeyin Geri verilmesi ile ilgili hususlardır. Kiraya veren kişi geri verme sırasında kiralanan şeyin durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksikleri ve ayıplıları ona anında yazılı olarak bildirmekle yükümlüdür. Eğer bu bildirim yapılmazsa kiracı olan kişi her türlü sorumluluktan kurtulur. Fakat teslim alma sırasında olan inceleme ile saptanamayacak olan eksiklerin ve aynı yapıların mevcudiyeti durumunda kiracı olan kişinin sorumluluğu devam eder. Kiraya veren kişi bu tür eksiklikleri ve ayıpları saptadığında kiracı ya hemen yazılı olarak bildirme yükümlülüğü altındadır.

Kiraya Veren Kişinin Ne Tür Hakları Vardır?

Kiraya veren kişinin hapis hakkı mevcuttur. Gayrimenkul kiralarında kiraya veren kişi işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin teminatı olmak üzere kiralanan şeyde bulunan ve kiralanan şeyin döşenmesine veya kullanılmasında fayda sağlayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir. Kiraya veren kişinin hapis hakkı altı kiracının asıl kiracı olan kira borcunu aşmamak şartıyla altı kiracının kiralanan şeye getirdiği aynı nitelikteki taşınırları kapsar. Hapis hakkının kiracının haciz edilmesi mümkün olmayan malları üzerinde kullanılması söz konusu değildir. Yani kiraya veren kişi hapis hakkını kiracının haciz edilemeyen mallarında kullanamaz. Kiraya veren kişinin hapis hakkı ile ilgili olarak bir önemli husus da üçüncü kişilere ait olan eşyadır. Üçüncü kişilerin kiraya veren kişinin kiracı olan kişiye ait olmadığını bildiği veya bunu bilmesi gerektiği eşya ile kaybolmuş çalınmış veyahut başka bir şekilde malikten iradesi dışında çıkmış olan eşya üzerindeki hakları kiraya veren kişinin hapis hakkından daha öncedir. Kiraya veren kişi kiracı tarafından kiralanan şeye getirilmiş olan taşınırların kiracının mülkiyetinde olmadığını kira sözleşmesi devam ederken öğrendiği takdirde yapılmış olan kira sözleşmesinin en yakın fesih döneminin sonu için feshini gerçekleştirmezse Bu eşya üzerindeki hapis hakkını kaybeder. Kiraya veren kişinin hapis hakkı ile ilgili olarak bir diğer önemli hususta hakkın kullanılması ile ilgilidir. Kiracı olan kişi taşınmak veya kiralanan şeyde bulunan taşınırları başka bir yere taşımak istediği takdirde kiraya veren kişi alıcının teminat altına almasını sağlayacak miktardaki taşınırı icra müdürü veya sulh hâkiminin kararı ile alıkoyma hakkına sahiptir. Alıkoyma kararının konusunu oluşturan eşya zorla ve gizli bir şekilde götürürse bu eşyaların götürülmelerinden başlayarak on gün içerisinde kolluk gücünün yardımı ile kiralanana geri getirilir.

İzmir gayrimenkul avukatı ve hukuk bürosu için bizlere doğrudan telefon ile ulaşabilir ve sorununuz hakkında danışmanlık alabilirsiniz. Tüm gayrimenkul hukuku davaları için bize ulaşabilirsiniz.